上诉人何采莲因与被上诉人傅红芬建设用地使用权转让合同纠纷一案

广西壮族自治区贵港市中级人民法院

民事判决书

（2012）贵民一终字第54号

上诉人（一审被告）何采莲（又名何瑞珍、何彩莲），女，1962年5月5日出生。

委托代理人杨海娟。

委托代理人罗敏。

被上诉人（一审原告）傅红芬，女，1976年9月17日出生。

委托代理人梁富团。

上诉人何采莲因与被上诉人傅红芬建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2011）浔民初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月10日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员陈历南、代理审判员梁冬云参加的合议庭，于2012年2月15日公开开庭审理了本案。速录员梁献平担任法庭记录。上诉人何采莲的委托代理人杨海娟、罗敏，被上诉人傅红芬的委托代理人梁富团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明, 2002年11月26日，原告与被告何采莲协商，达成口头协议，约定由被告将座落在桂平市西山镇大起村一队的开发规划地一幅转让给原告。该地长12米、宽7米，面积84平方米；东北为24米路，西北为绿化地，西南屋路6米，东南与他人屋墙为界。原告于2002年11月26日交购地定金30000元；于2002年12月4日再交定金30000元给被告，被告并立下收条给原告收执。被告收取原告定金后向桂平市国土资源局申请办理该处开发地的国有土地使用证，桂平市人民政府于2005年10月17日核发了吴X辉等人名下的国有土地使用证。2008年12月7日，被告向原告发出缴款《通知》，要求原告于2008年12月9月前，按每平方米6999元的价格付清购地款，以便办理屋地过户手续，逾期视为放弃购买该屋地，权利人有权将该地自由处分，届时一切后果由原告承担。

另查明，被告何采莲已将上述土地转让给他人，并办理了国有土地使用证。2011年5月，原告知道上述情况后，经双方协商但无法达成协议，原告遂向法院起诉。

一审法院认为，原告与被告对土地使用权转让只是口头约定，双方未签订有书面合同，未就具体转让的地块、价格等合同的权利义务进行约定，特别是本案争议的土地，已由桂平市人民政府核发了国有土地使用证给他人，因此应认定双方约定的土地使用权转让协议无效，故本案应按无效合同处理，不适用定金罚则。被告自行确定价格，并以通知形式要求原告交清购地款，对原告没有法律约束力。由于在口头约定时，被告尚未取得土地使用权转让资格，导致合同无效的主要过错在于被告，依照法律规定，被告应赔偿利息损失给原告。被告辩称其己通知原告交款，但原告未按要求交清，属于原告违约，定金不予退还。因该通知只是被告单方要约行为，原告并没有对此承诺等，被告的辩称与法律规定不符，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第五十八条、第六十条第、第七十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告傅红芬与被告何采莲于2004年3月16日签订的《土地使用权转让合同》；二、被告何采莲应返还定金60000元给原告傅红芬；三、被告何采莲应补偿利息给原告傅红芬（利息分两笔计算，第一笔30000元，从2002年11月26日始计息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本判决确定的履行期最后一日止；第二笔30000元，从2002年12月4日始计息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本判决确定的履行期最后一日止）；四、驳回原告傅红芬的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由原告傅红芬负担675元，被告何采莲负担675元。

上诉人何采莲不服一审判决，向本院上诉称，1、一审法院既认定上诉人与被上诉人只是口头约定转让土地使用权，未签订书面合同，且双方未约定具体的转让地块、价格，但同时又认定该地已由桂平市政府核发土地使用证给他人，上述认定显然互相矛盾。到目前止，如果被上诉人能按现在的市场价格付清购地款，上诉人依然可以把该地转让给被上诉人，上诉人不存在已把该地转让给他人的事实；2、上诉人于2008年12月7日给被上诉人送去的《通知》，其中的内容都是经过原来双方口头协商的，并非是上诉人单方要约行为；3、被上诉人未按《通知》要求的时间付清购地款给上诉人，已构成违约，按法律规定其无权要求返还定金及利息。一审法院认定事实不清，判决错误，请求撤销一审判决中的第二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人傅红芬辩称，被上诉人按约定分两次共向上诉人交付60000元定金后，多次催促上诉人交付房地，但上诉人每次都是以其他理由劝被上诉人耐心等待。上诉人现已无法履行合同，应退回定金给被上诉人，并承担赔偿责任。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明，上诉人何采莲在桂平市西山镇大起村一队有开发规划地一幅，面积约1877平方米。2002年11月26日，被上诉人傅红芬与上诉人何采莲经协商，达成口头协议，约定由上诉人将其中一块房地转让给被上诉人。2002年11月26日和12月4日，被上诉人分别两次共交购地定金60000元给上诉人，上诉人立下收条给被上诉人收执。由于上诉人未能及时交付房地给被上诉人，并且双方对房地的位置和价格发生争议，被上诉人以其定购的房地己被转卖给他人，合同已无法履行为由，起诉至法院，请求解除双方订立的土地使用权转让合同，判令由上诉人双倍返还定金120000元给被上诉人。

本院认为，上诉人与被上诉人对土地使用权的转让只是口头约定，没有签订到书面合同，由于双方对具体转让的地块、价格等发生争议且无法达成补充协议，而双方的口头协议又缺乏订立合同的基本要素，合同无法履行，因此应确认双方约定的土地使用权转让合同属于尚未成立，一审法院认定双方的转让行为无效，并按无效合同处理不当，本院依法予以纠正。但由于合同不成立，无法履行，一审判决由上诉人退还己收取的60000元资金给被上诉人，并按银行利率支付利息是正确的，本院依法予以维持。上诉人上诉称是被上诉人违约，主张定金不应退回的理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二项的规定，判决如下：

一、维持桂平市人民法院（2011）浔民初字第2159号民事判决第二、三、四项；

二、撤销桂平市人民法院（2011）浔民初字第2159号民事判决第一项。

本案二审案件受理费1300元，由上诉人何采莲负担。

本判决为终审判决。

                                            审  判  长 李志廉

                                            审  判  员 陈历南

                                            代理审判员 梁冬云

                                            二○一二年三月十九日

                                            书  记  员 牟志洪