原告肖年杰与被告灌阳县房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书

原告肖年杰，个体户。

委托代理人吴若愚，广西问答律师事务所律师。

被告灌阳县房地产开发公司，住所地：广西灌阳县灌阳镇城东开发区。

法定代表人唐琳艳，该公司经理。

委托代理人吕荣财。

原告肖年杰与被告灌阳县房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2012年7月12日公开开庭进行了审理。原告肖年杰及其委托代理人吴若愚，被告灌阳县房地产开发公司法定代表人唐琳艳及其委托代理人吕荣财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2001年原告在灌阳镇滨江西路修建6层楼房开办龙江宾馆。拟在宾馆右侧增添电梯等设施，于2002年11月原、被告经协商并口头约定，被告将面积188㎡的一宗土地使用权以价格45万元／亩转让给原告，同年11月6日原告交给被告定金3万元。2003年9月10日、2005年3月25日原告先后又交给被告8000元和10000元。之后，原告向被告支付剩余的土地使用权转让款时，被告抬高价款，因此产生争议，就未付清余款。2012年3月14日原告得知被告将该宗地已转让给周红萍、卿运生。为此，请求判令被告继续履行双方口头协议并将该宗地转让给原告。

被告辩称，被告转让给原告灌阳镇滨江西路的一宗面积为338㎡的土地使用权时（即修建龙江宾馆的土地），原告未付清余款，2002年11月29日补交余款时交了3万元，经核算多交21850元，于是原告与被告口头约定，由被告再将该地南面另一宗面积为188㎡的土地使用权转让给原告，结算前宗土地多出的21850元转为此宗土地的预交款。尔后，原告又分两次向被告预交转让款18000元。经催促，在原告不再交款的情况下，被告于2005年6月20日向原告送达催款通知，明确告知其在2005年7月底前交清十余万元余款，并办理相关建房购地手续，否则，被告将款退回原告，按规定拆除土地上的临时违章建筑物，但原告接通知后未交余款。2005年8月23日、11月22日被告先后两次书面通知原告解除口头协议，领回预交款，但原告仍不予理会。2007年4月3日被告对原告预交的39850元清算，计算利息为5600元共计45450元，同时书面通知原告限其在同年4月16日将该款领回，原告仍不理睬。因此，双方的权利义务实际在2005年11月22日就已终止。根据相关的法律规定，原告购买面积为188㎡的土地使用权消灭，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2001年被告将位于灌阳镇滨江西路一宗土地转让给原告修建龙江宾馆，在宾馆的右侧被告尚有一宗188㎡的土地需转让，于2002年11月原、被告经协商并达成了口头协议：被告同意将188㎡的建设用地以价格45万元／亩转让给原告，同年11月6日原告支付被告土地使用权价款3万元（包括修建宾馆时的余款8150元）。2003年9月10日原告向被告支付土地使用权价款8000元。2005年3月25日原告又向被告支付土地使用权价款10000元。上述款项，被告分别向原告出具了收据3张，但双方未签订书面协议。2005年6月20日被告向原告发出催款通知书“你欠我公司余款拾多万元，希你在同年6月底前到我公司交齐余款，并办理相关手续，否则，我公司将退回你所预交的购地款”。之后，原告一直未向被告付清余款。2007年初被告将该宗土地以价格28.8万元转让给周红萍、卿运生。2007年4月10日被告向原告发出通知：“你于2001年8月30日购地建房的预交款总计26.8万元，现我公司在进行财务清算时，对你多交的预交余款3.985万元（即26.8万元-22.815万元=3.985万元）退还给你，并开具原购地正式发票给你。考虑双方的经济利益，对你交的款按银行贷款利率计付利息0.56万元，连同预交款本金共计人民币4.55万元，于2007年4月16日前一次性退还给你，请你在期限内到公司办理领款手续，逾期将款交灌阳县公证处存放”。至今原告没有领取该款。

上述事实，有原、被告的陈述，收款收据、通知书和计算利息的明细表及送达回证等证据证实。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条的规定，“土地使用权转让应当签订转让合同”。本案被告向原告转让建设用地使用权时，并未与原告签订书面合同，不具备合同生效的形式要件，故对原告要求被告继续履行口头合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本案被告收取原告的土地使用权转让款39850元，依法予以返还原告。由于被告作为灌阳县房地产开发商，应当熟悉建设用地使用权转让的严格程序，在转让时与原告未签订书面协议，其对自身的行为应当预见不利的后果，故引发本案被告具有过错，在返还原告建设用地使用权转让款的同时应当赔偿原告的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条的规定，判决如下：

一、被告灌阳县房地产开发公司与原告肖年杰口头转让建设用地使用权的协议不具有法律效力。

二、由被告灌阳县房地产开发公司返还原告肖年杰建设用地使用权转让款39850元。

三、由被告灌阳县房地产开发公司赔偿原告肖年杰预交建设用地使用权转让款39850元的利息损失（本金以21850元自2002年11月6日起、本金以8000元自2003年9月10日起、本金1万元自2005年3月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本案生效判决履行完毕之日止）。

四、驳回原告肖年杰的其他诉讼请求。

案件受理费4100元（原告已预交），原告肖年杰负担1600元，被告灌阳县房地产开发公司负担2500元（由被告在履行本案生效判决时一并给付原告预交的受理费2500元。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内付清。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费4100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　李　权

代理审判员　　卿钟秀

人民陪审员　　蒋博文

二〇一二年十月十一日

代书　记员　　陈芝林