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北京的经济适用房(一)

时间:2021年08月05日 来源: 作者: 北京律师孔磊 浏览次数:220   收藏[0]

  为了解决城市低收入群体住房困难问题,北京建设了大量的经济适用房,天通苑与回龙观就是两个及其庞大的经济适用房社区。随着北京房价的一路高升,原本无人问津的经适房现在价值早已今非昔比,原先隐藏的法律风险现在被放大,可以说纠纷多发。

  经适房是国家统筹的全国性安居工程。1994年建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发文《城镇经济适用住房建设管理方法》,提出了通过建设经适房解决城市居民住房问题的思路。

  2007年8月7日国务院发文《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,使低收入家庭住房条件得到明显改善。经济适用住房的建设开始从国家层面提上议事日程。

  1994年国家发文后,北京在2000年左右开始了大规模的经适房建设,天通苑大概在1999年动工。那时候申请条件很宽松,基本上是北京人,就能申请到,而且面积还很大,我们一个客户申请的房子将近200平米。

  但积极申请并购买的人不多,原因主要有以下2个方面:

  1.房子位置不好,在远郊区

  老北京人对区位很讲究也很执着,过去的四九城也讲究个东富西贵南贫北贱,指的是东城住的有钱的人,做买卖的多;西城当官的多,所有是贵;过去的南城,也叫外城,主要汉人居多,做小买卖的多,穷人多;北城是京杭大运河的终点,南米北运的目的地,下苦力的多,称为北贱。

  我刚来北京的时候,去悠唐附近的一个大厦面试,在东城与朝阳的交界处,问一北京大爷,朝阳门外大概在哪,大爷手指着东二环外那一片高楼大厦,说就在近郊区那一片。哪怕CBD的高楼已经成了峡谷,楼高的能让人看的脖子疼,在老北京人眼里,这还属于郊区,只不过是近郊区而已。然后,再看看天通苑、回龙观的位置,这两个地方都在昌平,对那时候的老北京来说,那地方算河北省。

  2.工薪人员多,经适房面积大,房价不菲

  经适房申请到了,并不是说房子国家就白给,还是得花钱买,只不过用的是一个优惠的价格。因为房子面积比较大,一般都在100平米左右了,即使价格优惠,房价对于工薪家庭来说也不是一个小数目,而那时的北京,恰恰是工薪阶层居多。所以,对于普通家庭来说,买一套经适房,需要有不小的勇气。

  那时候商品房还比较少,有些不具备申请经适房条件的人就打起了借名买房的注意。借名买房也好理解,比如A是外地人,B是北京人,A没有申请经适房的资格,B有申请经适房的资格,A找到B,希望B去申请经适房,然后A再用B申请到的名额去买房,待可以办理过户登记了,B再配合将房子过户到A的名下。那时候,能借名买房的,基本上都是亲人朋友,再加上房子不像现在值钱,大家法律意识淡薄,借名人与出名人之间往往并没有书面协议,而这也造就了大量借名买房纠纷的诞生。

  2007年国务院发文之后,北京那时候借奥运之东风,大兴土木建设,房价已隐隐然有蓬勃之势。这时候申请的人就比较多了,申请的理由不在于住,而在于卖。申请到的人,可以卖指标,就是我们前面所说的借名买房,也可以买了房子之后再转手卖。主要转手卖的比较多,经适房国家、部委、北京市政府都有规定,经适房能不能卖,是个问题!

  所以,现在北京经适房纠纷主要有两类:1、借名买房纠纷;2、房屋买卖纠纷。

  一、借名买房纠纷

  借名买房纠纷算是房产纠纷中非常复杂的一种纠纷类型,需要证明借名事实的存在,证明借名合同的效力,证明办理过户登记的可行性。此外,这是全赢或者全输的纠纷类型,借名不成立,房子就成为别人的。所以,此类诉讼,特别考验律师的能力。

  (一)如何证明借名买房

  若能成功证明借名买房,官司就算赢了一半。因为借名买房纠纷,往往没有借名买房协议,想要证明借名买房,只能通过一系列其它证据进行间接证明。司法实务中,一般通过以下四个方面证明双方之间存在口头借名买房关系:

  1.出资的证据。若是借名,肯定是借名人出资。当初借名人如何出资,要予以证明。比如直接从借名人银行卡刷的钱,那基本上就没什么争议,但那年头,银行卡少,存折多。如果能够证明今天从借名人的折上取了10万元,过了一天,出名人的折上存了10万,那么基本上已经能说明很多问题了。证明借名买房,出资是关键,无法证明出资,官司打起来就极其费劲了。

  所以,借名买房,留存出资证据,极其重要,极其重要,极其重要!

  2.掌握房屋资料。既然借名人是实际购房人,自然房屋资料由其掌握。房屋资料包括购房合同、契税发票、房本、装修合同、物业协议、各种收据等等。司法实务中,我们接触的比较细心的当事人,都会对这些材料保存的非常完整,这样官司打起来比较顺利。

  3.借名人控制着房子。自然谁是房子的实际产权人谁控制着房子,这里的控制,包括自己居住、家人居住或者将房子出租。如何证明控制着房子,物业费、水费、电费等各种生活缴费票据,自然是谁控制着房子,谁缴纳这些生活用费,谁掌握着这些缴费票据。

  所以,当一个生活中的有心人,这些票据不要随手扔了,保留下来有时候会帮大忙。我们有个客户,一次打扫房间的时候,把这些票据当垃圾扔了,打官司的时候,我们证明一直控制、居住房屋就比较费劲。

  4.借名买房的缘由。既然是借名,自然是有理由,要向法官解释清楚,解释的时候,还得注意诉讼时效的问题。

  (二)借名购买经适房是否受法律保护

  只有符合一定条件的民众,才具备购买经适房的资格,故借名购买经适房,自然是不符合法律规定的。此外,北京规定,购买经适房之后,在缴纳契税或取得房产证的五年内,不能在社会上进行上市交易。

  但在我国,只有法律与国务院规定的效力性强制性规范才能决定合同的效力,据我所知,法律与国务院还没有经适房不能借名的规定。所以,北京法院一般认定借名购买经适房无效援用的是《合同法》第52条第4款的规定,既借名购买经适房损害了社会公共利益。因为,没有资格的人买了房子,会损害那些有资格但没能买房子的人。

  1.什么情况下,借名购买经适房合同有效

  中国的司法机关特别讲究平衡,尤其是法院,法官有时候审理案子,完全就是在演绎平衡的艺术。北京借名购买经适房的太多,如果都判合同无效,那些违背诚实信用原则的出名人将是最大的受益人,所以,需要一种平衡。

  北京法院达成了一种审理潜规则,如果借名发生在2008年4月11日之前,双方约定待房屋可以办理过户登记的时候再办理过户手续或者一审辩论终结前,房子已经过了五年的限制交易期限,可以认定合同有效。

  也就是说,认定有效为例外,认定无效是常态!

  2.若借名合同被认定无效,借名人会一无所有吗?

  合同无效,出名人需要把购房款返还给借名人,借名人需把房子返还给出名人。但是2000年的10万已经买不到如今天通苑的房子,如果就这么各自返还,那么对借名人极其不公平,这里就需要法院予以平衡,在维护法律规则性的同时,平衡诉讼双方,实现案结事了,达成法律效果与社会效果的统一。

  法院会对房屋的升值权益予以分配,比如当初买房子的时候,房价是10万,现在涨到了300万,涨幅290万,对于涨幅的290万,依据诉讼双方对合同无效的各自过错,有一个份额的分配,往往是按照7:3比例予以分配。借名人分的房屋涨幅的70%,出名人分的房屋涨幅的30%。

  本文主要讲述了借名购买经适房的规定,下文将主要讲述经适房买卖的法律规定。其实,在北京,经适房性质多种,性质不同,对经适房买卖的法律规定也不一样,笔者将会在《北京的经济适用房(二)》中具体阐述!