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哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司与哈尔滨正业农药有限公司企业租赁经营合同纠纷一案二审民事判决书
时间：2020年03月16日 来源： 作者： 浏览次数：1255 收藏[0]黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑民终125号
上诉人（原审原告）：哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人：王文西，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李易桐，黑龙江李易桐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成亮，黑龙江李易桐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨正业农药有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人：李晓明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈阳，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔺丽秋，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
上诉人哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司（以下简称佳晟昱公司）因与被上诉人哈尔滨正业农药有限公司（以下简称正业公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人佳晟昱公司的委托诉讼代理人李易桐、成亮，被上诉人正业公司的法定代表人李晓明及委托诉讼代理人陈阳、蔺丽秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳晟昱公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判正业公司立即从原地方国营哈尔滨化工六厂（以下简称化工六厂）厂房，场地内迁出，并给付拖欠佳晟昱公司的租金17,825,600元及利息7,168,330.08元，合计24,993,930.08元；2.案件受理费由正业公司负担。事实和理由：一、佳晟昱公司承债式兼并化工六厂，经过相关政府部门批准，应合法有效。佳晟昱公司因此取得化工六厂名下的建设用地使用权，正业公司在化工六厂厂区内自建房产所占用的土地使用权，在佳晟昱公司取得的建设用地使用权范围内，故佳晟昱公司对此依法享有物上请求权。而案涉《租赁合同》对正业公司自建房产的约定属债权关系，根据“物权优于债权”的原则，该债权不能对抗佳晟昱公司的物上请求权，佳晟昱公司请求正业公司迁出化工六厂具有事实根据和法律依据。二、本案系租赁经营合同纠纷，并非租赁合同纠纷，故不适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十条、第二百二十一条等关于租赁合同的相关条款。而《合同法》第二百三十六条对租赁期限默示更新的前提是，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物且出租人无异议，但佳晟昱公司于2008年1月以化工六厂名义向哈尔滨市道外区人民法院提起诉讼，已对租赁期限提出异议，故本案亦不适用前述法律规定。三、一审法院对正业公司提出的反诉，不但未根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第二百三十三条的规定合并审理，亦未依法作出不予受理的裁定，而是以判决形式对该反诉不予受理，程序违法。佳晟昱公司提出证人王某应当出庭作证，但一审法院却采取让王某庭后接受询问的方式，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及《民诉法解释》中证人应当出庭作证、接受质询的相关规定。在一审庭审中，正业公司提出反诉并提供大量财务票据等反诉证据。鉴于对该财务票据进行质证需要大量时间和专业知识，为了保证质证的准确性，佳晟昱公司始终追问一审法院是否受理反诉，以便对此进行准备，但一审法院并未答复，却以佳晟昱公司具备质证条件而不予质证为由，判令佳晟昱公司承担不利后果，不但违反法定程序，亦严重损害佳晟昱公司的合法权益。综上，一审判决程序违法，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。
正业公司辩称，一、佳晟昱公司在兼并化工六厂过程中，通过哈尔滨产权交易中心（以下简称产权交易中心）2007年第026号《公告》内容确认交易信息并交割，该《公告》中所列黑龙江中港会计师事务所有限公司（以下简称中港会计公司）出具的《资产评估报告书》（以下简称《评估报告》）载明，化工六厂的土地使用权、正业公司建造的房产及对承租房产的装修改造费用、租金问题和厂区内铁道专用线等均未纳入资产评估范围，该《评估报告》已在哈尔滨市道外区国有资产监督管理委员会（以下简称道外区国资委）备案。且在《公告》中对上述标的可能存在的瑕疵和负债进行了详细说明和明示，并载明正业公司租赁期间新建约2万平方米厂房属正业公司所有。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条规定，国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产……，应当按照规定对有关资产进行评估，故上述未纳入评估范围内的资产不应作为转让标的物，佳晟昱公司并未对化工六厂实现全面兼并，无权对未纳入评估范围内的资产主张权利。哈尔滨市国土资源局（以下简称市国土资源局）亦于2017年7月28日出具《对哈尔滨正业农药有限公司申请有关问题的答复》（以下简称《答复》）载明，“佳晟昱公司未到该局申办土地处置及权属变更手续……，非国有企业兼并国有企业的，涉及到划拨土地使用权，应当采取出让或者租赁方式处置。”而佳晟昱公司既未支付土地使用权对价，亦未到行政机关办理权属证明，其主张自然取得化工六厂名下土地使用权错误，无权以“物权优于债权”主张权利。本案系因《租赁合同》引发纠纷，合同约定正业公司自建房产归正业公司所有，租赁期满后化工六厂有优先购买权。在化工六厂未购买的情况下，正业公司按合同约定占有、使用自建房产并不违反法律规定，且佳晟昱公司亦未举证证明正业公司侵占其兼并化工六厂的厂房，故佳晟昱公司无权主张正业公司从化工六厂厂房、场地内迁出，一审判决适用《合同法》的相关规定适当。二、佳晟昱公司对正业公司交付租金的证据未予质证，与一审法院是否受理反诉、是否将反诉合并审理无关，并不影响本诉的审理。佳晟昱公司在确认其与化工六厂已经移交财务账目资料的情况下，放弃质证，应承担不利后果。证人王某在一审庭审后接受法庭询问，就300平方米库房、300平方米门市房系化工六厂有偿使用及对化工六厂与正业公司往来账情况进行说明，不影响佳晟昱公司未取得化工六厂名下土地使用权及无权对未评估资产主张权利的客观事实，且佳晟昱公司兼并化工六厂时未取得《租赁合同》项下租金的相关权利，其无权对租金主张权利。综上，佳晟昱公司的上诉主张缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。
佳晟昱公司于2016年8月1日向一审法院提出诉讼请求：1.正业公司立即从原化工六厂厂房、场地内迁出；2.正业公司给付佳晟昱公司租金17,825,600元及利息7,168,330.08元，合计24,993,930.08元；3.本案诉讼费由正业公司负担。佳晟昱公司在一审诉讼中明确前述租金及利息计算至起诉前，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。
一审法院认定事实：1997年12月28日，正业公司与化工六厂签订《租赁合同》约定，“正业公司租赁化工六厂所拥有的设备、设施和厂房及土地用于经营，租赁期限10年，自1997年12月31日起至2007年12月31日止，租金为每年160万元；承租期间，正业公司投资形成的固定资产属正业公司所有，租赁期满化工六厂有优先购买权（需经国资局评估认定）；正业公司为解决化工六厂暂时困难而支付的费用，经双方协商，由租赁费或购买化工六厂资产中冲减。”1999年9月1日，经化工六厂请示，原哈尔滨市太平区工业局同意化工六厂拆除危房和水塔。2001年11月1日，正业公司向原哈尔滨市太平区人民政府报送《关于修改租赁合同的请示》载明：“在五年承租期内，正业公司新上马农药自动灌装进口生产线三条，对生产车间、化验室、全厂的水、电、气、道路等公用工程进行了整体改造和更新，投资建立了全省规模最大的农资交易市场，累计投入5000多万元，请求区政府、区工业局协调有关部门，调整《租赁合同》中的租赁费，落实正业公司投入固定资产的产权。”2002年6月12日，经化工六厂请示，原哈尔滨市太平区经济贸易局同意化工六厂报废拆除旧库房克霉灵包装室等旧房屋。2002年7月22日，经化工六厂请示，原哈尔滨市太平区国有资产管理委员会同意化工六厂报废旧库房、克霉灵包装室、铁路线道轨、醋酸乙酯车间及克霉灵原粉合成车间全部设备，按原有财务制度，做好账目处理。2002年10月23日，原哈尔滨市太平区发展计划局（以下简称太平区发展计划局）向正业公司下发《关于建立哈尔滨正业农业生产资料交易市场有限公司立项请示的批复》，同意由正业公司组建哈尔滨正业农业生产资料交易市场有限公司。2005年5月30日，正业公司与化工六厂签订一份《租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“因化工六厂原出租的厂房、设备部分报废及部分发生变化，经双方同意自2005年5月30日起租金为每年60万元，租期延长5年，自2007年12月31日至2012年12月31日；化工六厂同意正业公司因经营需要在化工六厂的厂区投资建设农药市场、厂房、库房及附属设施，正业公司对上述投资的资产和在建工程不论发生什么变化都拥有所有权；租赁合同期满，化工六厂按价收购，如化工六厂不收购，正业公司有权继续使用并拥有所有权。”租赁期间，正业公司为化工六厂支付工资及借款6,171,892.56元、房屋保险费33,649.16元、退集资款153,540元；支付化工六厂欠款、包烧费、铁路道线费1,782,629.47元；支付厂房、路面、办公区等维修费6,173,810.45元；化工六厂欠正业公司房租、水电费2,243,480元；以上金额共计16,559,001.64元。
一审法院同时查明，2007年10月16日，正业公司出具的《在租赁期间存在问题及造成损失的情况说明》（以下简称《情况说明1》）载明：“正业公司在石油化学工业（集团）公司支持下，经与化工六厂协商，同意由我公司首先垫付资金，维修、更新生产经营急需的设施、设备和厂房，解决了生产经营的燃眉之急。在租赁期间我公司认真履行合同中各项条款和应尽的责任义务，按期支付租金700多万元。按双方约定垫付资金应从租赁费中扣除，应化工六厂请求暂时没有扣除垫付资金。由于化工六厂在《租赁合同》中约定提供的固定资产设备腐蚀严重，大部分厂房和设备都已经不能正常使用，而且公用设施又不配套，有的厂房已经报废，有的设备已经损坏严重，根本不能进行正常生产经营活动。同时，在我公司租赁的生产设备装置中，三个生产车间和一个附属设施即克霉灵原药生产车间、醋酸乙酯生产车间、氧化乐果原药生产车间、铁路专用线，因使用年限和设备老化等问题相继报废。由于化工六厂资产的变化，给我公司造成多达1000多万元的经济损失，并且没法达到租赁合同时所预期的经济效益。几年来我公司经化工六厂同意，垫付资金500多万元，改建更新和维修了生产设备、热网、电力线路、新建厂区道路、供排水管线等。”化工六厂两任厂长张树建、徐宝山在该《情况说明1》上签字确认“情况属实”。正业公司于2015年7月10日出具的《情况说明》载明：“正业公司在租赁化工六厂期间，由于化工六厂厂房、设备、道路、管线等设施比较陈旧，无法进行正常生产，需要维护、维修和更换。正业公司经与化工六厂几任厂长张树建、徐宝山、王某沟通、通报，经其同意后进行了相应的维修和更换。同时，正业公司还为化工六厂垫付了职工集资款。以上总计一千多万元。”化工六厂厂长王某在该《情况说明》上签字确认“以上情况属实”。
一审法院再查明，2007年9月14日，佳晟昱公司与哈尔滨市道外区经济贸易局签订一份《协议书》，约定：“佳晟昱公司承债式兼并化工六厂，承接化工六厂全部资产、负债；资产负债情况参考中港会计公司出具的《评估报告》，已经道外区国资委备案；化工六厂的产权进入产权交易中心进行交易，取得交易凭证后进行交割。”中港会计公司出具的《评估报告》载明：“截止评估基准日，正业公司现已在化工六厂厂区内建造房产若干，由于企业没有提供租赁资产的交接清单，且提供不出拆除和建房手续，无法确认厂区内资产的产权，这部分资产未纳入本项目资产评估范围；根据化工六厂提供的资料，截止评估基准日，正业公司欠缴租金5,699,434.47元，化工六厂财务账面未将未收到的租金收入进行账务处理，且与上述租金收入对应的部分支出由承租方正业公司直接支付，由于条件受限，对承租方支出部分的真实性无法确认，本项目评估中未考虑此租金问题；承租方对承租的化工六厂厂区内部分房产进行了装修改造，本次评估中，不含承租方对承租房产的装修改造费用；委托方厂区内铁道专用线于2002年7月22日经哈尔滨太平区国有资产管理委员会办公室文件批复报废，根据委托方相关权利说明，承租方正业公司现已出资更新，由于没有相关产权证明资料，产权难以界定，本次评估未将委托方厂区内铁道专用线纳入本次评估范围。”产权交易中心出具的《公告》载明：“公告类别为整体产权转让，标的名称为化工六厂整体产权；评估报告核准及评估报告结果为，中港会计公司出具的《评估报告》已经道外区国资委备案；说明的内容为，化工六厂于1997年与正业公司签订《租赁合同》，全部厂区租给正业公司，租期10年，在租赁期间正业公司新建厂房约2万平方米（以实测为准），依《租赁合同》，在承租期间承租方投资形成的固定资产由正业公司所有，租赁期满化工六厂有优先购买权（需经国资局评估认定）。”
一审法院还查明，正业公司以道外区国资委未履行资产评估法定职责为由，向哈尔滨市人民政府（以下简称市政府）申请行政复议，请求道外区国资委履行资产评估职责。市政府于2015年2月28日作出哈政复决（2015）24号《行政复议决定书》认定，“2011年，哈尔滨市实施化工路改造项目，该项目征收了正业公司两处房屋。2011年10月18日，道外区政府房屋征收办同正业公司签订《房屋征收补偿协议》，协议记载被征收房屋认定未登记建筑，用途非住宅，对此房屋按历史遗留参照有照房屋九折进行补偿。此后，因改制问题，正业公司又到省、市信访部门反映情况，市信访局于2014年11月20日作出《备忘录》形成以下意见：按《公告》要求，由道外区国资委书面委托评估公司按改制历史遗留问题对正业公司房产开展评估认定。2014年11月24日，道外区国资委作出《资产评估任务通知单》，委托黑龙江东港资产评估有限公司对正业公司厂房进行单项评估，该公司于2015年1月25日对道外区国资委作出了《关于正业农药在原化工六厂区内的房屋、配套设施评估的情况说明》，认为没有评估基础且争议大，该项评估无法进行。”该行政复议认为，“正业公司在租赁经营化工六厂期间，经原太平区政府确认、发改部门批复所建设的并正在经营使用的房产系属建审手续不全房屋，在企业出让前正业公司和原化工六厂均一再要求界定产权，但行政机关未予明确回应。道外区政府在未明晰产权及确认正业公司房产价值的情况下将企业出让，不符合政府信赖保护原则。按照道外区政府在产权交易中心《公告》中确定的责任和市信访局《备忘录》的要求，道外区国资委应当履行相应的评估义务，现道外区国资委仅委托评估机构评估，而不按照《城市房地产估价规范》要求出具评估所需要素文件，导致评估无法进行，属行政不作为。决定：道外区国资委于收到决定之日起60日内按照相关法律规定履行对正业公司有关房产的评估责任。”
一审法院认为，一、根据《租赁合同》《补充协议》约定，“正业公司租赁经营化工六厂所有设备、设施、厂房和土地，承租期间正业公司投资形成的固定资产属正业公司所有，租赁期满化工六厂有优先购买权……，如化工六厂不收购，正业公司有权继续使用并拥有所有权。”及《评估报告》载明正业公司在化工六厂厂区内建造的房产未纳入本项目资产评估范围和《公告》内容，佳晟昱公司未举证证明正业公司在租赁期限届满后使用的房产超出了其自建房产的范围，侵占了佳晟昱公司兼并化工六厂后承接的化工六厂房屋或场地，故在佳晟昱公司未按《租赁合同》约定收购正业公司自建房产的情况下，其无权请求正业公司从原化工六厂场地内自建房产中迁出，故对佳晟昱公司的该项诉讼请求，不予支持。二、佳晟昱公司请求正业公司给付拖欠的租金17,825,600元及利息7,168,330.08元，合计24,993,930.08元。正业公司抗辩即使按合同标准计算，截至2017年的租金总数仅为1170万元，减去正业公司替化工六厂支付工资及借款费用6,171,892.56元，再与正业公司承租期间为化工六厂支出的各项费用10,387,109.08元冲抵，佳晟昱公司尚欠正业公司4,859,001元。而佳晟昱公司主张租金17,825,600元的具体构成为：2002年5月30日前欠80万元，2002年5月31日至2004年5月31日每年160万元，2005年5月31日至2012年5月31日每年60万元，2013年1月1日至2016年1月1日以160万元为基数每年递增10%。但根据《补充协议》约定，双方同意自2005年5月30日起调整租金为每年60万元，租期延长5年，自2007年12月31日起至2012年12月31日止。依据《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”正业公司自2012年12月31日租赁期限到期后继续使用该场地至今，应视为原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。因原《租赁合同》《补充协议》约定每年租金为60万元，佳晟昱公司自2013年1月1日起按160万元且每年递增10%计算租金没有法律依据。合同到期后，租金仍应该按每年60万元计算，故佳晟昱公司诉请中可以认定的租金共计1280万元。因佳晟昱公司整体兼并化工六厂，对化工六厂的全部债权债务具有承继性，其基于对化工六厂债权的承继而提起本案诉讼，对化工六厂经营期间与正业公司发生的债务亦应承继。根据《租赁合同》约定，“正业公司为解决化工六厂暂时困难而支付的费用，经双方协商，由租赁费中或购买化工六厂资产中冲减。”正业公司主张其已经为化工六厂支付各种费用而冲减了租金，并提交了各项费用的票据证实。化工六厂改制后将账目全部移交给佳晟昱公司，佳晟昱公司在具备质证的条件下对该证据不予质证，应承担不利后果。根据正业公司提交的票据，其为化工六厂垫付各项费用合计16,559,001.64元，且正业公司提交了张某某、徐某某、王某签字确认的情况说明，对上述情况予以佐证。根据《合同法》第九十九条、第二百二十条、第二百二十一条规定，正业公司主张以为化工六厂垫付各种费用的方式支付租金，符合合同约定和法律规定，其支付费用的金额超过佳晟昱公司的租金数额1280万元，且没有迟延支付的情形，故佳晟昱公司关于租金及迟延支付利息的诉请，不予支持。正业公司既在抗辩中对佳晟昱公司租金的诉讼请求提出了冲抵的主张，同时又提出了反诉，因其反诉的内容及证据均与抗辩意见一致，故本案只对其抗辩内容进行审理，对其反诉不予受理，正业公司可以另诉。故判决：驳回佳晟昱公司的诉讼请求。案件受理费166,769.65元，由佳晟昱公司负担。
二审中，正业公司围绕其抗辩主张，向本院举示市国土资源局于2017年7月28日出具的《答复》一份。意在证明：市国土资源局确认佳晟昱公司未对化工六厂土地使用权办理权属登记手续，未获得有权机关的权属确认，故佳晟昱公司未取得该土地上的财产权利，无权对该土地使用权及之上的财产主张权利。
佳晟昱公司的质证意见为，对正业公司所举示证据的真实性无异议，但对所证明问题有异议。认为：该证据与本案不具有关联性，且从证据优势角度亦无法否定佳晟昱公司整体兼并化工六厂的事实。相反，可反证佳晟昱公司兼并化工六厂取得的土地使用权，不属于《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的收回土地使用权的五种情形，即佳晟昱公司兼并化工六厂后即可办理相应的用地手续，佳晟昱公司对涉案土地使用权的权利优先于他人。
本院的认证意见为，佳晟昱公司对正业公司所举示证据的真实性无异议，且与本案待证事实具有关联性，故对该份证据，本院予以采信。
佳晟昱公司针对正业公司在一审诉讼中举示的为化工六厂垫付16,559,001.64元的相关证据进行了说明，主要意见为：“1.对于维修费6,173,810.45元，根据《租赁合同》约定，正业公司在租赁期限内必须保证固定资产保值，即正业公司应承担租赁物的维修义务，且正业公司系固定资产维护的受益人，维修费由正业公司自行承担符合合同约定。此外，该维修费所涉收据或发票均未载明维修项目用于何处，不能证明与租赁资产有关，其中2003年10月27日的3149144号发票没有销货单位名称、税号及公章，可能系伪造。2.对于房屋保险费33,649.16元，因《租赁合同》约定正业公司对所租资产参加（集团）公司统一财产保险，说明正业公司在承租期间有义务为租赁物办理财产保险，而合同对正业公司垫付的款项冲减租金有明确约定，该财产保险费不在冲减范围内，且保险费发票上未载明保险标的位置、属性，不能证明系化工六厂出租的资产。3.对于退集资款153,540元，无法核实是否系为化工六厂垫付的集资款，若核实可以冲减租金。4.对于垫付工资、借款、医疗费、包烧费、进户费、铁路道线费合计7,954,522.03元，《租赁合同》约定正业公司优先安置化工六厂248名职工，该部分职工的工资和福利待遇应由正业公司承担，且亦无法确认工资款是否系化工六厂原职工领取；经初步审查，正业公司的负责人李新宽的医疗费、包烧费亦统计在明细内，多数借款凭证载明系个人借款，并非化工六厂借款，其他款项亦无法确定是否系为化工六厂垫付。5.对于房租、水电气费2,243,480元，该笔款项的票据均系正业公司单方制作，各项目金额均系按月估算而来，不能证明是化工六厂留守处人员实际发生的费用，且留守处仅几个人，并未进行重大的生产经营活动，仅电费就高达100余万元，该笔费用冲减租金难以让人信服。”
本院对一审查明的事实予以确认。除此，本院认定如下事实：
案涉《租赁合同》约定，“租赁费按月结算，租赁费交纳以每月末为截止期；正业公司在租赁期间必须保证固定资产的保值（自然折旧除外）；化工六厂遗留的职工集资和所欠艾格福公司债务，由正业公司协助化工六厂变现其流动资金，由化工六厂逐年偿还职工集资和艾格福公司债务；承租期间，正业公司所用工的养老保险金交由化工六厂统一上缴，这部分职工在正业公司工作期间工资和福利待遇均由正业公司承担，职工到达法定退休年龄、转入化工六厂办理退休手续，由化工六厂支付退休金；正业公司对所租资产参加（集团）公司统一财产保险。”
本院同时查明，中港会计公司于2007年6月23日出具案涉《评估报告》的评估结论为：“委托方委估的资产与负债于评估基准日2007年5月31日所表现的净资产的公平市值反映如下，资产总额的评估值为3818.16万元（不含土地使用权价值）、负债总额的评估值为6306.66万元、净资产的评估值为-2488.50万元。”产权交易中心出具的案涉《公告》载明：“标的底价为2780万元，受让方在提出受让申请的同时需交纳保证金2500万元，公告期限自2007年8月3日至2007年8月31日。”
本院再查明，市国土资源局于2017年7月28日向正业公司出具案涉《答复》的主要内容为：“一、关于土地权属变更问题。哈尔滨市道外区经济贸易局与佳晟昱公司于2007年9月14日签订《协议书》后，至今未到我局申请办理土地权属变更手续……。三、关于收回土地使用权问题。根据《关于进一步推进国有企业产权制度改革的若干规定》第六条及《哈尔滨市人民政府关于进一步加强土地管理工作的通知》规定，以划拨方式取得的土地使用权不作为净资产量化，企业净资产为负数的，可用部分或全部土地使用权价款抵补，抵补后剩余部分土地收益全额收缴。按当年政策化工六厂的划拨土地使用权不计入改制资产；《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条规定，企业改革涉及的划拨土地使用权，非国有企业兼并国有企业的，应当采取出让或租赁方式处置。佳晟昱公司兼并化工六厂后应办理有偿用地手续，不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十八条收回土地使用权的五种情形。”
本院还查明，市政府于2015年2月28日作出哈政复决（2015）24号《行政复议决定书》后，道外区国资委委托哈尔滨市华滨房地产咨询估价有限责任公司（以下简称华滨公司）对正业公司有关房产进行了评估，华滨公司于2015年4月14日作出HBZX[2015]第001号《房地产估价报告》，载明：“估价项目名称为正业公司历史遗留问题房产价值评估项目，估价对象为位于哈尔滨市道外区化工路181号的24处历史遗留问题房产，估价结果为全部估价对象在价值时点2015年4月14日的总价值为139,469,490元，该总价值扣除了20%的土地价值。”
本院另查明，正业公司主张为化工六厂垫付的各项费用合计16,559,001.64元均发生在1998年2月至2007年12月期间，其组成为：维修化工六厂办公区、食堂、车库、化验室、路面、厂房的维修费6,173,810.45元；垫付房屋保险费33,649.16元；垫付化工六厂欠款、包烧费、铁路道线费1,782,629.47元；集资款153,540元；垫付工资、借款合计6,171,892.56元；化工六厂留守处欠正业公司的租金和水电气费合计2,243,480元。其中，集资款所涉票据上载明代垫集资款，并加盖化工六厂印章；工资、借款所涉票据上加盖化工六厂财务专用章或化工六厂时任厂长张树建、徐宝山及财务人员的签字。
本院认为，本案争议的焦点在于：
正业公司应否从化工六厂厂房、场地内迁出。本案中，佳晟昱公司主张其兼并化工六厂后，依法受让化工六厂名下土地使用权，进而主张正业公司从化工六厂厂房、场地内迁出。从佳晟昱公司兼并化工六厂时所依据的案涉《评估报告》内容看，该《评估报告》确定资产总额的评估值3818.16万元中不包含土地使用权的价值，市国土资源局向正业公司出具的《答复》意见中，亦明确“按当年政策，化工六厂的划拨土地使用权不计入改制资产”，故佳晟昱公司兼并化工六厂时，化工六厂的划拨土地使用权并未纳入改制资产范围。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条规定，“企业改革涉及划拨土地使用权，非国有企业兼并国有企业的，应当采取出让或租赁方式处置。”而佳晟昱公司在兼并化工六厂后，亦未通过出让程序依法受让化工六厂的划拨土地使用权，该宗土地使用权仍在化工六厂名下，并未予以变更登记，故现有证据不足以证明佳晟昱公司已经依法受让化工六厂的土地使用权。从道外区国资委委托华滨公司作出的《房地产估价报告》可以看出，正业公司在承租期间投资建造了24处房产用于建设交易市场，且业经原太平区发展计划局批复同意。根据案涉《租赁合同》《补充协议》约定，正业公司承租期间投资形成的固定资产属于正业公司所有，租赁合同期满，化工六厂按价收购。如化工六厂不收购，正业公司有权继续使用并拥有所有权。但在租赁期限届满后，佳晟昱公司抑或化工六厂并未按合同约定收购前述房产，故正业公司继续占有、使用前述房产具有合同依据。综上，佳晟昱公司的此节上诉主张缺乏事实根据和法律依据，一审判决驳回佳晟昱公司的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
佳晟昱公司主张正业公司给付案涉租金应否予以支持。本案中，佳晟昱公司兼并化工六厂并承继化工六厂的债权债务，其亦应承继化工六厂与正业公司所签《租赁合同》《补充协议》项下的权利义务。根据案涉《租赁合同》《补充协议》约定，自1997年12月31日起至2005年5月30日止，租金为每年160万元，自2005年5月31日起至2012年12月31日止，租金调整为每年60万元。故正业公司承租期间即自1997年12月31日起至2012年12月30日止的租金总额应为1650万元（160万元×7年＋160万元÷12个月×6个月＋60万元×7年＋60万元÷12个月×6个月）。对于租赁期限届满后的租金，根据《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然佳晟昱公司主张其曾于2008年1月以化工六厂名义对正业公司另案提起诉讼，表明其对正业公司继续租赁案涉租赁物提出了异议，但案涉《租赁合同》《补充协议》对租赁期限届满后正业公司不再继续使用租赁物作出了特别约定，在化工六厂未按合同约定收购正业公司自建房产的情况下，正业公司继续使用租赁物具有合同依据且符合法律规定，原租赁合同应当继续有效。因案涉《补充协议》已将《租赁合同》项下租金每年160万元变更为每年60万元，故一审判决认定租赁期限届满后的租金按每年60万元计算并无不当，本院予以维持。因佳晟昱公司于2016年8月1日向一审法院提起诉讼，主张案涉租金暂计算至起诉前，故自租赁期限届满之次日即2013年1月1日至2016年7月31日止的租金数额为215万元（60万元×3年＋60万元÷12个月×7个月）。综上，截至2016年7月31日止的租金总额应为1865万元。而案涉《租赁合同》约定，“正业公司为解决化工六厂暂时困难而支付的费用，经双方协商，由租赁费中或购买化工六厂资产中冲减。”正业公司为此举示其在租赁期间为化工六厂垫付各项费用合计16,559,001.64元的相关凭证，其中：维修费6,173,810.45元；房屋保险费33,649.16元；替化工六厂退还职工的集资款153,540元；垫付化工六厂欠款、包烧费、铁路道线费1,782,629.47元；垫付工资、借款合计6,171,892.56元；化工六厂留守处欠正业公司的房屋租金及水电气费合计2,243,480元。对于维修费6,173,810.45元，根据《合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”佳晟昱公司虽主张案涉《租赁合同》约定“正业公司在租赁期间必须保证固定资产的保值（自然折旧除外）”，即系对正业公司承担维修义务的约定，但合同所约定的“固定资产保值”，通常情况系指承租人不得故意毁损抑或不当使用租赁物而导致租赁物贬值，并非系对租赁物维修义务的约定，故佳晟昱公司主张前述维修费应由正业公司自行承担缺乏事实根据和法律依据。对于房屋保险费33,649.16元，因《租赁合同》约定“正业公司对所租资产参加（集团）公司统一财产保险”，并未约定保险费由化工六厂承担，不属于为解决化工六厂实际困难所支出的费用，故正业公司主张该笔保险费冲减租金缺乏事实根据和法律依据。对于退还的集资款153,540元及垫付化工六厂包烧费、铁路道线费合计1,782,629.47元，属于为化工六厂解决实际困难所支出的实际费用；工资款、借款合计6,171,892.56元，佳晟昱公司虽有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，且正业公司在本案诉讼中提供相关凭证予以佐证，所涉凭证上亦加盖化工六厂印章，及时任厂长张树建、徐宝山及相关财务人员的签字，故本院对正业公司垫付的此节款项均予确认。因此，除房屋保险费33,649.16元外的其他费用，即维修费、集资款、工资款、借款等合计16,525,352.48元，应当认定系正业公司在承租期间为化工六厂实际垫付的款项，且正业公司出具的《情况说明1》《情况说明》中载明其在租赁期间，经与化工六厂协商，同意由正业公司垫付资金维修、更新生产经营急需的设施、设备和厂房及集资款等，化工六厂时任厂长张某某、徐某某、王某均予签字确认“情况属实”。对于正业公司尚欠的租金数额如何确定，一审判决按佳晟昱公司的主张，认定正业公司尚欠的租金数额为1280万元，即2002年5月30日前欠80万元，之后租金按合同约定计算至2016年1月1日止为1200万元，但正业公司在本案诉讼中主张抵充租金的前述各项费用16,525,352.48元均发生在1998年2月至2007年12月期间。除此之外，正业公司并未举示其已支付其他租金的证据，化工六厂抑或佳晟昱公司与正业公司亦未就承租期间尚欠的租金数额进行过对账。鉴于，正业公司主张抵充租金的前述各项费用系其支付租金的总额，故前述各项垫付费用16,525,352.48元应与合同约定的案涉租金总额1865万元抵充。抵充后，截至2016年7月30日止，正业公司尚欠的租金数额应为2,124,647.52元。一审判决未考虑前述因素，即驳回佳晟昱公司的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。因案涉《租赁合同》《补充协议》并未约定逾期付款违约金，且正业公司通过替化工六厂垫付各项费用的方式已提前预支承租期间租金，故佳晟昱公司主张按中国人民银行同期贷款利率给付逾期付款违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定部分事实不清。佳晟昱公司的部分上诉请求成立，对其相应部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初477号民事判决主文；
哈尔滨正业农药有限公司于本判决送达之日起十日内给付哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司租金2,124,647.52元；
驳回哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费×××元，由哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司负担×××元、哈尔滨正业农药有限公司负×××元；二审案件受理费×××元，由哈尔滨佳晟昱投资管理有限公司负担×××元、哈尔滨正业农药有限公司负担×××元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄世斌
审 判 员 李丹华
审 判 员 王景波
二〇一八年七月二十七日
法官助理 樊 琦
书 记 员 边裕静