原告龚金平与被告南阳化学制药厂长青分厂、马秀申企业出售合同纠纷案

原告龚金平，男，

委托代理人王熙，河南汉冶律师事务所律师。

被告南阳化学制药厂长青分厂。

法定代表人李领先（又名李灵仙），任该公司董事长。

被告马秀申，男，

龚金平与南阳化学制药厂长青分厂（下称南阳长青厂）、马秀申为企业出售合同纠纷一案，龚金平于2008年9月8日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭。因南阳长青厂无法联系，本院依法公告送达了起诉状副本、举证通知、开庭传票等法律手续，于2009年元月7日公开开庭进行了审理。龚金平及其委托代理人王熙，南阳长青厂的委托代理人乔艳到庭参加诉讼，马秀申经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

龚金平诉称：一、2007年7月7日龚金平与南阳长青厂签订企业转让合同，南阳长青厂将该厂厂房、43.365亩土地使用权及其厂区附属基础设施作价1050万元转让给龚金平，由马秀申为南阳长青厂提供担保。各方约定在我方交纳首期付款150万元后，南阳长青厂在一月内把土地使用权过户到龚金平名下，现我方已付款553.92万元，南阳长青厂仍不协助办理房产、土地过户手续，其行为违约。二、因南阳长青厂接到款项后，不履行义务，我方现请求法院：（1）解除双方所签订的企业转让合同。（2）南阳长青厂偿还转让费553.92元并依据合同支付违约金360万元及利息112.92万元。（3）担保人马秀申承担连带责任。（4）二被告承担诉讼费用。

南阳长青厂辩称：一、双方签订的转让合同为无效合同，不存在解除合同的问题。南阳长青厂的土地使用权为国有划拨性质，应报政府部门审批，南阳长青厂在签订合同前未报审批，应为无效合同，我方只应返还实际占用的资金。

二、龚金平购买企业的目的是为下一步进行房产开发，其开发行为将改变土地性质和用途，转让合同应为无效合同。

三、我厂实际收到294万余元，其余259万元是邓州市国土资源局收取的，该笔款项只能由政府职能部门退还给龚金平。

马秀申未答辩。

龚金平针对其诉请提交下列证据：

第一组：1、2007年7月7日南阳长青厂与龚金平签订的企业转让协议。2、马秀申出具的担保协议书。3、2007年8月2日补充协议。4、2007年9月8日补充协议。5、2007年9月16日补充协议。6、2007年12月13日补充协议。7、2007年12月20日补充协议。8、2008年3月31日补充协议。9、计息协议书、2008年7月12日南阳长青厂法定代表人李领先的承诺书。龚金平提交上述证据以证实南阳长青厂违反合同约定，该厂应依约定承担责任。

第二组：南阳长青厂出具的收款收据1、2007年7月12日112万元收款收据。2、2007年7月12日38万元的收款收据。3、2007年9月3日60万元的收款收据。4、2007年9月6日3万元的收款收据。5、2007年9月16日301451元收款收据。6、2007年9月13日198549元收据。7、2007年9月30日1.2万元收据。8、2007年12月13日30万元收款收据。提供该组证据用以证实龚金平付款情况。

第三组：1、邓州市国土资源局对南阳长青厂交纳土地出让金的通知书。2、2007年12月18日三份转款单。3、南阳长青厂向龚金平出具的259.72万元收款凭条。以证实龚金平依据南阳长青厂要求，为该厂向政府部门代交了土地出让金259.72万元。

第四组：1、南阳长青厂营业执照复印件。

2、2000年10月邓州市工商局吊销南阳长青厂营业执照的公告。

南阳长青厂向本院提交以下证据：

第一组：1、南阳长青厂成立协议。2、投资许可证。3、企业法人营业执照。4、企业法人代码证书。5、邓州市工商局吊销南阳长青厂营业执照决定书。以证实南阳长青厂是具备企业法人资格的单位，营业执照现被吊销。

第一组：1、城镇建设用地规划许可证。2、邓州土地局颁发的土地使用权证复印件。以证实南阳长青厂的土地使用权为国有划拨性质。

第三组：1、2007年7月12日龚金平出具的收条。以证实南阳长青厂已将房产证交予龚金平保管。2、2007年7月12日龚金平与李领先签订的补充协议及南阳金盟房地产开发有限公司营业执照。以证实龚金平为金盟公司法定代表人，可间接证实龚金平购买企业的目的是为房产开发。

马秀申未向本院提交证据。

南阳长青厂对龚金平提交的证据发表如下质证意见：1、对第一组中的第9份证据（补充协议约定计息标准）未见过，庭下与李领先核实后再发表意见，对其他证据的真实性无异议，但双方约定违法。2、对第二组证据，上述付款额与我方已收款项基本吻合，仅相差几千元需核实。庭审后南阳长青厂认可龚金平交付给南阳长青厂现金294万元，但认为其余259.72万元交款虽属实，但该款是邓州市国土资源局收取的，与南阳长青厂无关。3、第三组真实性无异议，但认为与南阳长青厂无关，该款是付给邓州市国土资源局的。4、对第四组证据无异议。

龚金平对南阳长青厂提交的证据发表如下质证意见：1、对第一组证据（南阳长青厂主体资格）无异议。2、对第二组证据（南阳长青厂土地使用权证、规划证）无异议。3、第三组证据与本案无关，南阳长青厂将企业房产证交给我方，并不代表南阳长青厂已履行了房产过户义务。2007年7月7日的补充协议仅是房产开发意向，房产开发未进行。

合议庭对龚金平提交的证据认证如下：1、龚金平提交的第一组证据，可证实双方合同签订情况，各方均在上述合同上签字，对合同的真实性应予认定。2、第二组证据为合同签订后，龚金平付款的相关证据，付款均有相关收款凭条予以印证，对上述证据应予以认定。3、第三组证据为邓州市国土资源局对南阳长青厂交纳土地出让金通知书及龚金平代为交款的转帐单，该证据可证实龚金平已代南阳长青厂交纳了土地出让金，对该组证据予以认定。4、第四组证据为南阳长青厂的营业执照等工商材料，各方均无异议，本院对该组证据予以认定。

合议庭对南阳长青厂提交的证据认证如下：1、龚金平对南阳长青厂提交的工商材料及南阳长青厂土地使用证、规划证均无异议，该厂提交的一、二组证据予以认定。2、南阳长青厂提交的第三组证据可证实该厂将企业房产证交给龚金平保管，但该行为并不代表南阳长青厂履行房产过户义务。龚金平与南阳长青厂签订的补充协议，各方均予以认可，对真实性应予认定。

本院经审理查明，南阳长青厂全称为南阳化学制药厂长青分厂，该厂为领取企业法人营业执照的独立法人单位。2000年11月8日被工商机关吊销营业执照。2007年7月7日南阳长青厂与龚金平签订企业转让协议一份，内容为：“一、南阳长青厂位于邓州市解放村，厂址面积为43.365亩，南阳长青厂至今未生产。现将南阳长青厂土地使用权、厂房及其他附属基础设施转让给龚金平，双方协商作价1050万元（含土地出让金）。二、协议签订后龚金平首付南阳长青厂150万元，以南阳长青厂厂房和法定代表人李领先及其儿子在穰东的房产做抵押担保。三、自龚金平首付150万元转让费后，南阳长青厂将土地使用权过户给龚金平（土地过户时为出让地性质），一切费用由南阳长青厂承担。如南阳长青厂1个月后不能办理完土地手续交付给龚金平，南阳长青厂应赔偿龚金平本金及罚金总计为250万元，双方解除合同。四、龚金平在建房中每封顶一楼房给南阳长青厂50万元，付完1050万元转让款为止。五、原南阳长青厂债权债务由该厂负担，南阳长青厂不得干预”。双方均在合同上签字、盖章。7月12日南阳长青厂、龚金平、马秀申签订第二份协议，约定：“由马秀申担保将土地使用权过户到龚金平名下，出让地费用由李领先承担。建筑手续办完后马秀申担保顺利开工，如造成停工由马秀申担保，李领先赔偿损失”。 龚金平、马秀申及南阳长青厂法定代表人李领先在协议上签字。第一份、第二份协议签订后，龚金平于2007年7月12日支付112万元，于7月13日支付了38万元，共计150万元。2007年8月2日南阳长青厂与龚金平签订第三份协议，协议注明：“南阳长青厂从建设至今，未开业生产也无职工，龚金平不承担任何职工经济负担。”2007年9月8日双方签订第四份协议，内容为：“依据双方2007年7月7日第一份协议，南阳长青厂收到150万元后，应在一个月内将房产手续过户到龚金平名下，南阳长青厂未落实。因南阳长青厂原因需要60万元，经双方协商龚金平同意再付60万元。如南阳长青厂接到60万元后十日内再不能将房产手续转到龚金平名下，南阳长青厂应再承担100万元的加罚，共计160万元。如手续办理完善，100万元罚款作废”。龚金平依据该协议将63万元予以交付。2007年9月16日双方签订第五份协议，内容为：“依据双方2007年7月7日第一份协议，南阳长青厂收到150万元以后将房产手续转到龚金平名下，南阳长青厂未落实。南阳长青厂因某种原因又需50万元，龚金平同意再付50万元。付款后八日内，南阳长青厂如不能将房产手续过户到龚金平名下，南阳长青厂应再承担100万元的加罚计款150万元，并将补充协议第四、五中的60万元和50万元抵交购买企业的价款。双方同时约定如土地证办到龚金平名下后，前几份协议约定的罚金全部作废”。签订协议后龚金平分三次交付了301451元、198549元和1.2万元。2007年12月13日双方签订第六份协议，内容为：“双方于2007年7月7日签订协议，南阳长青厂应在收到150万元以后一个月内将房产手续转到龚金平名下，南阳长青厂未落实。双方又增加了第四份、第五份协议，南阳长青厂屡屡违约，南阳长青厂因某种原因又需30万元。经双方协商，龚金平同意再付30万元。如龚金平付30万元之后，十日内南阳长青厂再不能将房产手续过户到龚金平名下，南阳长青厂应承担60万元加罚计款90万元，并将补充协议四、五、六的60万元、50万元和30万元，抵封顶房屋支付款”。当日龚金平向南阳长青厂交付了30万元。以上六份协议签订后，龚金平共计交付款项294.2万元。

2007年12月18日邓州市国土资源局向南阳长青厂发出交纳土地出让金通知书，内容为：南阳长青厂面积为28910.49平方米，批文号为邓政土（2007）93号，缴纳金额为259.72万元（其中土地合同价款239.38万元、征地管理费10.77万元，契税9.57万元），同日龚金平通过银行转账，分三次代南阳长青厂向邓州市国土资源局指定的财政专户转款697200元、140万元、50万元（共计259.72万元），同时南阳长青厂向龚金平另行出具收条，内容为：“今收到龚金平土地款259.72万元”。2007年12月20日双方签订第七份协议，内容为：“因南阳长青厂交土地出让金需259.72万元，经双方协商，龚金平同意交付259.72万元，所交款项抵购买企业款项”。2008年3月31日双方签订第八份协议，内容为：“依据双方2007年7月7日协议，至今南阳长青厂仍未能落实，龚金平于2007年9月13日交完耕地占用税和征地管理费，两项共计19.8549万元，又根据邓改土[2007]93号文件于2007年12月18日交完合同价款和代收税款，总计259.72万元。已交足国家土地部门所有款项已三个多月，但南阳长青厂仍不能将土地手续办完交与龚金平，因南阳长青厂违约次数太多，如2008年4月7日前南阳长青厂再不能将相关过户手续办完交于龚金平，龚金平可依据情况进行解决，南阳长青厂不得阻拦”。其后双方另行签订第九份协议，内容为：“2007年7月7日双方签订协议明确约定，收到150万元后一个月内把土地手续办到龚金平名下，至2007年12月18日又收到龚金平259.72万元，至今仍未将土地手续转到龚金平名下。双方协商自2008年1月1日起按月息1.5%向龚金平支付利息，至土地手续办完为止，该利息从总应付款额中予以扣抵”。

南阳长青厂至今仍未将相关房产及土地使用权过户手续办理完毕，双方发生纠纷，龚金平诉至法院，庭审中龚金平提交违约金360万元及利息112.92万元的计算清单，其计算方法为：第一份合同约定支付转让费150万元，如逾期未过户加罚100万元；第四份合同约定支付60万元，如逾期过户加罚100万元；第五份合同约定支付50万元，如逾期过户加罚100万元；第六份合同约定支付30万元，如逾期过户加罚60万元，以上共计360元违约金。112.92万元利息是依据第九份合同约定，按553.92万元已付款，自2008年元月1日起依月利率1.5%计算而来。

审理中本院去邓州市国土资源局核实上述房产、土地使用权等登记情况，该局证实南阳长青厂的上述产权未过户，土地使用权性质仍是工业划拨性质，土地使用权出让合同未签订，邓政土（2007）93号文件未下发，该综土地仍未变更为出让用地。

本院认为，南阳长青厂与龚金平在平等互利基础上签订的企业出售合同及其后双方所签订的补充协议，是各方真实意思表示，均为有效合同；企业出售合同签订后，政府部门向当事人发出交纳土地出让金通知，当事人也依据规定向政府财局土地专户交纳了该款，该通知交款行为可说明政府部门对转让行为予以认可，企业出售合同并未违反法律规定。马秀申自愿为上述合同履行提供了担保，其担保行为亦为有效。因马秀申是针对2007年7月7日的合同履行提供担保，对其后变更后的合同并未提供担保，故马秀申应在第一份合同所规定的150万元范围内承担连带责任。双方在合同中明确约定，在收到龚金平首付的150万元款项后，南阳长青厂将该厂房产转让，并将企业土地使用权变更为出让地性质后予以过户。现龚金平依约付出款项并代南阳长青厂向邓州市国土资源局交纳了土地出让金，南阳长青厂未及时履行土地使用权及房屋过户义务，违反合同约定，其行为违约。南阳长青厂辩称龚金平向邓州市财政部门交纳的259.72万元土地出让金，应由龚金平向政府部门主张权利，与南阳长青厂无关。其辩称理由本院不予采纳，因双方在第七份、第八份协议中明确约定“南阳长青厂需向政府部门交纳的出让金为259.72万元，龚金平同意向南阳长青厂先行交付该款”。2007年12月18日，龚金平代为交纳出让金后，南阳长青厂又向龚金平出具了收据，上述合同及付款收据可证实龚金平交纳土地出让金的行为是应南阳长青厂的要求进行的，南阳长青厂辩称代为付款与其无关的理由不能成立。龚金平代付的259.72万元土地出让金应作为已支付给南阳长青厂的收购款。本院受理该案后，组织双方进行协商，要求南阳长青厂尽快办理产权过户手续，但至今未能办理。鉴于此种情况，龚金平以南阳长青厂已无履行可能，要求解除合同，其诉请符合法律规定，本院予以支持。合同法九十七条对合同解除后的法律后果明确规定，即“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据合同法的规定，合同解除时，合同条款不再有约束力，解除合同一方不能再主张违约责任。双方合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施，南阳长青厂应承担的是损害赔偿的民事责任。2008年元月1日之前的损失赔偿应依龚金平具体付款时间及金额，按中国人民银行规定的逾期贷款利率进行计算；2008年元月1日以后的损失应依双方计算利息的规定，自2008年元月1日起按月利率1.5%开始计算。综上，南阳长青厂辩称合同无效的理由不能成立，龚金平请求解除企业出售合同的请求本院予以支持，南阳长青厂应返还收购款并承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除南阳化学制药厂长青分厂与龚金平签订的企业出售合同。

二、自本判决生效后十日内，南阳化学制药厂长青分厂返还龚金平转让款553.92万元及利息（112万元自2007年7月12日开始计算，38万元自2007年7月13日开始计算，60万元自2007年9月3日开始计算，3万元自2007年9月6日开始计算，301451元自2007年9月16日开始计算，198549元自2007年9月13日开始计算，1.2万元自2007年9月3日开始计算，30万元自2007年12月13日开始计算，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至2007年12月31日止，2008年元月1日起的利息，按553.92万元月利率1.5%的标准计算至本判决确定的给付之日）。

三、马秀申在150万元范围内对上述债务承担连带清偿责任。

一审诉讼费83680元由南阳化学制药厂长青分厂承担。

如不服本判决，可在接到本判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，并预交上诉费83680元，上诉至河南省高级人民法院。

                                                 审  判  长   龚跃伟

                                                 审  判  员   褚松龄

                                                 代理审判员   白丞博

                                                 二〇〇九年四月二十日

                                                 书  记  员   郭金雨